Marktanalyse Longstay

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Die Hotellerie ist von der Coronapandemie und ihren Folgen erschüttert. Doch ein Marktsegment zeigte sich relativ resilient während der Krise. Die Rede ist von Konzepten aus dem Bereich Longstay.

Das Immobiliendienstleistungsunternehmen Savills hat bereits im Sommer 2020 einen Marktberichtveröffentlicht, in dem das Fazit zur Lage der Konzepte für Langzeitaufenthalte, verglichen mit klassischen Hotels, positiv ausfiel: „Sie sind zwar nicht immun, aber widerstandsfähig“, urteilte Savills damals. Kürzlich gab das Unternehmen einen neuen Report heraus, um das Marktsegment in Europa noch einmal genauer unter die Lupe zu nehmen. Die Krise hat alle Bereiche der Hotellerie geschwächt, indem Auslastungsraten, RevPARs und weitere Kennzahlen seit Ausbruch der Pandemie stark gesunken sind. Die Daten von Savills belegen jedoch, dass sich Serviced Apartments und andere Longstay-Konzepte schon vor Covid-19 besser entwickelt haben als klassische Hotels. So stieg der RevPAR für Langzeit-Einheiten in London von 2014 bis 2019 jährlich um durchschnittlich 5,3 Prozent an. Dagegen konnten Hotelzimmer in der britischen Hauptstadt im gleichen Zeitraum ein Wachstum von 2,0 Prozent verzeichnen und auch bei der Auslastung hatten Longstay-Apartments die Nase vorn.

Kurzfristiger Trend oder nachhaltiges Wachstum?

Vor und während der Pandemie konnte sich das Segment also bewähren. Doch welche Auswirkungen hat das auf den Markt, wenn die Einschränkungen vielerorts gelockert werden, Geschäftsreisen wieder ohne großen bürokratischen Aufwand möglich sind und das Urlaubsfieber Gäste in die Metropolen, die Berge oder an die Strände lockt? Den Experten von Savills zufolge handelt es sich bei dem Boom der Serviced Apartments um keinen kurzfristigen Trend. Vielmehr hat die Coronapandemie gezeigt, dass die Hotellerie als Branche anfällig ist und sich breiter aufstellen muss, wenn sie für die Zukunft gut gerüstet sein will. Auf diese Herausforderung haben viele Hotelgruppen bereits mit hybriden Konzepten oder flexibel nutzbaren Zimmern reagiert – als Büro, Domizil für Menschen in Quarantäne oder Wohneinheit für längere Aufenthalte.

Hotellerie vs. Longstay

Verglichen mit konventionellen Hotelzimmern punkten Apartments mit einer „relativ günstigen Kostenstruktur“, einem „weniger volatilen Cashflow“ sowie „geringeren Renditeschwankungen“, führt Richard Dawes, Director EMEA Hotels bei Savills, aus. Deshalb sind siebei Investoren so beliebt und werden es voraussichtlich auch bleiben. „Auch institutionelle Investoren richten ihren Fokus zunehmend auf das Segment: Seit 2018 entfallen rund 56 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens von Serviced Apartments in Europa auf diese Käufergruppe. Zum Vergleich: Im Hotel-Segment lag ihr Anteil im gleichen Zeitraum bei 51 Prozent“ ergänzt Dawes.

Die Pipelines der europäischen Städte sind gut gefüllt, sodass der Bereich Serviced Apartments in den kommenden drei Jahren ein Plus von mehr als 21 Prozent verzeichnen wird. Hinter London auf dem ersten Platz mit knapp 3.000 geplanten Einheiten, stehen auch deutsche Standorte auf der Agenda der Projektentwickler: In München wächst das Angebot bis 2025 um annähernd ein Viertel des aktuellen Bestands; ebenfalls unter den Top Ten befinden sich Düsseldorf (Rang 7), Frankfurt (Platz 9) und Stuttgart (Nummer 10). Der Erfolg von Longstay in Europa dauert nun schon seit einiger Zeit an und die Pandemie konnte dem Wachstum des Marktsegments nicht nachhaltig schaden. „Auch in Deutschland entwächst der Sektor langsam seinem Nischen-Status“, resümiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Deshalb beleuchtet hotelbau auf den folgenden Seiten aktuelle Projekte für Langzeitaufenthalte.

Neue Studentenapartments für Nürnberg

Die Unternehmensgruppe Kapitalpartner Konzept hat ein 3.000 qm großes Grundstück in der Conradtystraße 1a in Nürnberg an das Bayerische Immobilien Kontor (BayIKo) verkauft. Im Rahmen des Projekts „Con1“ sind auf einer BGF von 9.800 qm im Bezirk „Rangierbahnhof“ etwa 250 Studentenapartments geplant. Die Fertigstellung ist für 2023 angezielt, zeitgleich mit der Eröffnung der Technischen Universität Nürnberg. Während des Vermittlungsprozesses war Savills für beide Parteien beratend tätig.

Über Kapitalpartner Konzept

Seit 2008 fokussiert Kapitalpartner Konzept auf die Errichtung von Studentenzimmern und Studentenwohnungen. Das Projekt in Nürnberg ist das siebte nach bereits realisierten Objekten in Bremen, Konstanz, Stuttgart, Neu-Ulm und Hamburg. Weitere befinden sich in der Entwicklung.

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Neue Marktstudie über temporäres Wohnen

Adina Apartment Hotels, Savills und Union Investment haben gemeinsam eine Marktstudie unter institutionellen Investoren durchgeführt. Das Ergebnis: Zwar ging das Transaktionsvolumen in Deutschland im bisherigen Jahresverlauf spürbar zurück, doch ist die Nachfrage unter Investoren weitestgehend stabil. Teilweise wird zudem mit Preisrückgängen gerechnet.

Außer Frage steht, dass temporäre Wohnprojekte (wie Studenten- und sonstiges Mikrowohnen, Serviced Apartments, Aparthotels etc.) in den letzten Jahren bei Investoren zunehmend beliebt waren. Im Jahr 2017 erreichte das Transaktionsvolumen fast 2 Mrd. Euro. Dann kam in diesem Jahr der große Einbruch, das Volumen sank in den ersten drei Quartalen 2020 auf nur noch 343 Mio. Euro „In den beiden Corona-Quartalen Q2 und Q3 belief sich das bundesweite Transaktionsvolumen sogar auf jeweils weniger als 100 Mio. Euro. Derart niedrige Volumina gab es zuletzt im Jahr 2016“, bemerkt Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.

Wohnwirtschaftliche Immobilien bei Investoren beliebter

Was vor allem in den beiden letzten Quartalen „über den Tisch ging“, waren wohnwirtschaftliche Immobilien. Ein Grund dafür könnte sein, dass Investoren gegenüber gewerblichen Immobilien in der aktuellen Lage noch verhaltener sind. Aber auch bei Studenten- und anderen Mikrowohnanlagen sind die Zahlen zurückgegangen. Das erklärt sich Alexander Trappiel, Investment Manager bei Union Investment, auch mit einer Wartehaltung auf der Verkäufer-Seite: „Verkäufer haben sich zu Beginn der Corona-Krise stark zurückgehalten, da sie Abschläge befürchteten. Zum anderen wurden einige der laufenden Transaktionsprozesse eingefroren bzw. auch ausgesetzt und in die Zukunft verschoben.“

Weitere Investments in temporäre Wohnprojekte

Trotz aller Vorsicht und Verunsicherung zeigt sich in der Befragung insgesamt eine zunehmende Beliebtheit des Segments. Denn: Bis auf einen Befragten der Studie waren alle in den letzten fünf Jahren als Käufer im Bereich temporäres Wohnen aktiv. Bei Studentenwohnen und sonstigen Mikrowohnanlagen gab jeweils deutlich mehr als die Hälfte der Teilnehmer an, in den nächsten sechs Monaten unverändert viel investieren zu wollen. Beim Studentenwohnen will sogar jeder fünfte Befragte mehr investieren. Auch bei den anderen Segmenten sind die Planungen optimistisch. „Bei Aparthotels wollen 45 Prozent in den nächsten sechs Monaten mehr investieren und nur 18 Prozent planen geringere Investitionen“, merkt Matthias Niemeyer, Director Development Europe bei Adina Apartment Hotels, an. „Insgesamt verdeutlichen die Umfrageergebnisse, dass von einer Abkehr vom Segment des temporären Wohnens keine Rede sein kann.“

Unterschiedlich ist allerdings die Einschätzung der kommenden Kaufpreise in den einzelnen Segmenten. „Bei der Frage nach den Erwartungen zur Entwicklung der Kaufpreise zeigt sich die unterschiedliche Beurteilung von wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Konzepten“, erläutert Alexander Trappiel von Union Investment und begründet: „Bei wohnwirtschaftlichen Konzepten sind die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie bislang in geringerem Maße spürbar. Dies spiegelt sich auch in unseren Beobachtungen am Investmentmarkt wider.“

Weitere Daten und Fakten zum Themenkomplex temporäres Wohnen: www.savills.de

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